アパートオーナーの孤独死保険|選び方と比較

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入居者の孤独死は、アパートオーナーにとって原状回復・家賃損失・遺品整理を合わせると300万円を超える損失に発展するケースがあります。2024年(令和6年)の警察庁データでは、自宅で一人で亡くなった方は年間76,020体にのぼります[^2]。孤独死保険(少額短期保険)の支払件数はこの10年で約4倍に増加しており(日本経済新聞・2026年3月報道[^3])、保険業界全体がリスクの急増を認識しています。

孤独死への保険対策は大きく2つに分かれます。すでに加入中の火災保険に「家主費用特約」を付帯する方法と、孤独死リスクに特化した少額短期保険(孤独死専用保険)を別途準備する方法です。多くの場合、まず現在の火災保険に家主費用特約が付帯できるかどうかを確認することが出発点になります。特約の補償範囲で対応できるケースと、高齢単身者が多い物件や大規模物件では孤独死専用保険を別途検討すべきケースとで、最適な選択が異なります。

本記事では、三井住友海上・損保ジャパンなど複数の保険会社を取り扱う独立代理店(TTマネジメント)の立場から、各保険の補償内容・費用・使い分けの判断基準を中立的に整理します。物件の入居者属性と現在の火災保険の内容によって最適解が変わりますので、判断基準を具体的に示すことを目的としています。


目次

孤独死の現状——年7.6万件・保険支払件数は10年で4倍

アパートオーナーが孤独死保険を検討するうえで、まず現状の規模感と増加傾向を把握することが重要です。

警察庁が初集計した76,020体——高齢者だけのリスクではない

警察庁は2025年4月1日、「令和6年中における警察取扱死体のうち、自宅において死亡した一人暮らしの者について」を初めて国として公表しました[^2]。2024年中に警察が取り扱った死体204,184体のうち、自宅で一人で死亡していた方は76,020体(全体の37.2%)に上ります。65歳以上の高齢者が58,919人(約77%)を占めますが、残りの約23%は64歳以下です[^4]。

日本少額短期保険協会の調査では孤独死の平均年齢が61.9歳で、60歳未満が死亡者の約4割を占めていることが示されています[^5]。孤独死は「高齢者だけのリスク」ではなく、単身で生活する幅広い年齢層に関わる問題です。

弊社でも、不動産オーナー様からの保険見直しのご相談において、単身高齢者の入居割合が増えた物件や、単身者向け小型物件をお持ちのオーナー様から、孤独死対策に関するご相談が増えてきております。「まだ自分には関係ない」ではなく、賃貸経営全般にわたる経営リスクとして捉えていただく必要があります。

孤独死保険の支払件数が10年で約4倍——大家の実損が示す数字

日本経済新聞(2026年3月)によると、孤独死保険(少額短期保険)の支払件数は直近10年で約4倍に増加しました[^3]。日本少額短期保険協会が毎年公表している孤独死現状レポートも、件数の増加傾向を裏付けています[^5]。

保険支払件数が増えているということは、実際に孤独死が発生し、オーナーが損失を被るケースが着実に増えているということです。高齢単身世帯の増加を背景に、リスクの高止まりが続くことが見込まれます。

発見まで平均18日——時間経過が損失額を左右する

日本少額短期保険協会の孤独死現状レポート(第9回・2024年12月)によると、孤独死の発見までの平均日数は18日、15日以上発見に要したケースが全体の約35%を占めます[^5]。

発見が遅れるほど、特殊清掃(体液・腐敗臭の除去)費用は急増します。数日以内の発見と2〜3週間後の発見では、原状回復費用が数倍の開きが生じるケースも珍しくありません。この「発見タイミング」が損失額を大きく左右し、保険金の充足度にも直結します。


孤独死でオーナーが被る損失の実態——3つの費用と金額シミュレーション

孤独死が発生した場合、オーナーには大きく3種類の費用負担が生じます。弊社の実務経験から申し上げると、清掃・リフォームだけで100万円前後、さらに次の入居者がつかない期間の家賃損失が重なることで、合計の損失が想定以上に膨らむケースが多くあります。

原状回復費用——平均38万円・最大450万円の実態

日本少額短期保険協会の第7回孤独死現状レポート(2015〜2022年度集計)によると、孤独死発生時の原状回復費用は平均38万1,111円、最大454万6,840円でした[^5]。

費用が高額になる主な要因は特殊清掃です。腐敗した体液が染み込んだ床材・壁材は通常のハウスクリーニングでは対処できず、専門業者による清掃・脱臭処理・建材の交換が必要になります。具体的には、畳の取り替え・クロスの張り替え・残地物の撤去費用などが複合的にかかります。発見が遅れるほど処理範囲は広がり、費用は大きく膨らみます。1Kや1Rでも発見が遅れれば100万円超になるケースは珍しくなく、最大値の454万円超は広い間取りで長期間発見されなかったケースに相当します。

家賃損失——事故物件化で空室・値引きが長期化するリスク

弊社の実務経験から申し上げると、孤独死が発生した物件では次の入居者がつかない可能性が高く、家賃補償が一定期間付く商品を選ぶことが多い状況です。100万円ほどの清掃・原状回復費用がかかったうえに、事故物件化による家賃損失が加わると、トータルの損失は大きく膨らみます。

日本少額短期保険協会の集計では、家賃補償保険金の平均額は30万7,876円でした[^5]。ただし実際の損失はこれにとどまらないことがあります。国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」(令和3年10月)に基づき、賃貸住宅内で死亡事故が発生した場合は次の入居者への告知義務が生じます[^6]。「事故物件」として告知されると、心理的な敬遠から入居者が集まりにくくなり、家賃を引き下げても空室が続くケースがあります。

このような背景から、孤独死への保険対策では原状回復費用だけでなく、家賃補償が一定期間にわたって付保されているかどうかが商品選定の重要な軸になります。

[内部リンク: https://ttmgt.co.jp/real-estate-owner-fire-insurance-guide/](不動産オーナー向け火災保険の全体像はこちら)

遺品整理・残置物処理費用——平均24万円・最大178万円

遺品整理・残置物処理費用は平均23万5,839円、最大178万1,595円です[^5]。入居者が単身・高齢の場合、残置物が多く、家族への連絡が難しいケースでは処理期間も長引きます。

3つの費用を合わせたシミュレーションは以下のとおりです。

孤独死発生時の損失シミュレーション(出典: 日本少額短期保険協会 第7回孤独死現状レポート[^5])

費用項目 平均額(目安) 最大額(目安)
原状回復費用(特殊清掃含む) 約38万円 約450万円
家賃損失(空室・値引き期間) 約31万円 個別(数十万円〜)
遺品整理・残置物処理費用 約24万円 約178万円
合計(概算) 約93万円〜 300万円超

※ 上記は統計上の参考値です。実際の損失額は物件の状況・発見までの日数・入居者の状況によって大きく異なります。


【最重要】火災保険の家主費用特約か、孤独死専用保険か——使い分けフレーム

孤独死リスクへの保険対策を検討する際、多くのオーナー様が最初に迷うのが「今の火災保険を見直せばよいのか、それとも孤独死専用の保険が必要なのか」という点です。

弊社の実務経験から申し上げると、通常の火災保険では孤独死特有のリスクは補償されません。されたとしても、通常の汚損の清掃費用くらいが限度です。そのため、家主費用特約を現在の火災保険に追加するか、孤独死専用保険を別途検討することが必要になります。

競合記事の多くは「家主費用特約も選択肢のひとつです」という情報にとどまっていますが、本記事では独立代理店として、どちらを選ぶべきかの判断基準を具体的に示します。

火災保険の家主費用特約——孤独死「以外」も補償できる幅広さが強み

火災保険の「家主費用特約」は、孤独死を含む死亡事故に関連した費用を補償する特約です。主要3社の補償内容は以下のとおりです。

三井住友海上「GKすまいの保険」家主費用特約[^7]

  • 補償対象の死亡事故: 自殺・犯罪死・孤独死(物的損害を伴うもの)
  • 死亡事故対応費用(清掃・脱臭・遺品整理等): 1事故につき100万円限度(事故発見日から180日以内)
  • 家賃収入損失: 最長12ヶ月補償(事故発見日から90日以内に賃貸借契約終了が条件)
  • 付帯条件: フルサポートプランまたはセレクト(水災なし)プランで家賃収入特約をセットした場合

損保ジャパン「事故対応等家主費用特約」[^8]

  • 補償対象: 自殺・犯罪死・孤独死
  • 死亡事故対応費用(原状回復・遺品整理・見舞金等): 1事故につき100万円限度(事故発見日から180日以内)
  • 家賃収入損失: 事故発見日から90日以内に空室化した場合に補償(相続財産清算人選任時は730日以内まで延長可)

東京海上日動「トータルアシスト住まいの保険」家主費用補償特約[^9]

  • 補償対象: 自殺・犯罪死・孤独死(物的損害を伴うもの)
  • 死亡事故対応費用・遺品整理費用: 1事故につき100万円限度
  • 補償期間: 1事故あたり最長12ヶ月

主要損保3社の共通点と弱点

主要損保3社はいずれも、原状回復費用の補償上限が「1事故あたり100万円」水準で統一されています。補償の幅が広く、自殺・犯罪死・孤独死と死亡事由を問わず対応しており、既存の火災保険に追加するだけで管理がシンプルに保てる点が強みです。一方で、孤独死専用保険(少額短期保険)と比較すると補償額上限が低い場合があり、発見が遅れた重大事案では補償が不足するリスクがあります。

火災保険の選び方全般については[内部リンク: https://ttmgt.co.jp/real-estate-owner-fire-insurance-guide/]も参考にしてください。

孤独死専用保険(少額短期保険)——手厚い補償に特化した商品群

少額短期保険会社が提供する孤独死専用保険は、孤独死リスクに特化した補償設計が特徴です。

アイアル少額短期保険「無縁社会のお守り」[^10]

  • 補償対象: 孤独死・自殺・殺人事件(自然死・病死含む)
  • 原状回復費用保険金: 1事故100万円限度
  • 家賃保証保険金: 1事故200万円限度・最長12ヶ月・補償率80%
  • 保険料: 月280円/戸(50戸以上)〜月390円/戸(4〜19戸)
  • 加入条件: 4戸室以上・全戸室一括申込必須(空室も保険料発生)

あそしあ少額短期保険「大家の味方」[^11]

  • 補償対象: 孤独死・自殺・殺人事件・火災・風災・水災など幅広い事故
  • 原状回復費用: 1事故300万円限度(主要商品中最高水準)
  • 臨時費用: 孤独死時20万円・殺人時50万円
  • 家賃補償: 最大6ヶ月分
  • 保険料: 月額家賃合計と戸室数によって算定(要見積)
  • 加入条件: 代理店経由のみ申込可(直接申込不可)

スターツ少額短期保険「大家さんの安心ぷらす」[^12]

  • 原状回復費用: 実損100万円限度
  • 保険料: 年9,000円/戸(月換算750円)
  • 加入条件: 1棟単位(区分所有は戸室単位も可)
  • 注意: スターツアメニティー管理物件オーナーが主な対象

孤独死専用保険の最大の強みは、家賃損失の補償が手厚い点と、「大家の味方」なら原状回復上限が300万円という大手損保特約の3倍の水準であることです。ただし全室一括加入・空室分の保険料発生・代理店経由のみ申込可といった加入条件を事前に確認することが必要です。

どちらを選ぶべきか——物件属性別の使い分けマトリクス

以下のマトリクスを参考に、現在の物件状況と照らし合わせてご検討ください。いずれの場合も、現在加入中の火災保険の補償内容を確認した上でご判断いただくことをお勧めします。ご不明な点はお気軽にご相談ください。

確認ポイント 火災保険の特約が適合しやすい 孤独死専用保険が適合しやすい
入居者の年齢層 若年〜中年中心・死亡リスクが相対的に低い 高齢単身者が多い
現在の火災保険 家主費用特約が付帯可能な保険に加入中 特約の設定がない・または補償額が不十分
補償ニーズ 自殺・事故死も含めて幅広く補償したい 孤独死リスクに特化して手厚く備えたい
物件規模 戸数が少ない(1〜数戸) 1棟10戸以上・スケールメリットが出やすい
管理の簡便さ 保険を一本化してシンプルに管理したい 孤独死専用として別管理でも構わない
家賃損失補償額 100万円程度でカバーできる 200万〜300万円の手厚い補償が必要

大家が使う「3ステップ選定フレームワーク」——独立代理店視点の選び方

「結局どれを選べばいいか」という疑問に答えるのが、このセクションの目的です。1社専属の代理店や保険会社の担当者には提供できない、複数社を横断比較できる独立代理店ならではの選定フレームをご紹介します。

弊社では、お客様から孤独死保険に関するご相談をいただいた際、必ず以下の3つの観点を順番に確認するようにしています。

[内部リンク: https://ttmgt.co.jp/fire-insurance-mistakes-howto/](火災保険加入時の失敗事例はこちら)

STEP1——そもそも本当に必要かを確認する(物件リスクの水準評価)

最初に確認するのは、「そもそもこの物件に孤独死専用の備えが必要なのか」という点です。物件の入居者属性・築年数・地域などのリスク水準を確認します。

入居者属性・物件特性 リスク感度 対応方針の目安
65歳以上の単身高齢者が多い 孤独死専用保険の検討を優先
単身者中心(年齢問わず) 中〜高 現在の特約の補償額を確認・追加を検討
ファミリー世帯中心 低〜中 火災保険の家主費用特約で対応できるケースが多い
物件規模が10戸以上 孤独死専用保険のスケールメリットが出やすい

リスク水準が低いと判断できる物件(若年ファミリー中心・少戸数など)では、孤独死専用保険を別途加入するよりも、現在の火災保険の内容を整理する方が費用対効果の高い場合があります。

法人でアパートを所有されている方は、法人名義の保険選びにも留意が必要です。[内部リンク: https://ttmgt.co.jp/corporate-fire-insurance/](法人オーナー向け火災保険はこちら)

STEP2——現在加入中の火災保険の補償内容を確認する

次に、現在の火災保険に「家主費用特約」が既に付いているかどうかを確認します。すでに特約が付帯されている場合、孤独死専用保険への別途加入は「二重払い」になるリスクがあります。弊社がお客様によくお伝えしているのは、まず手元の火災保険証券を確認してほしいという点です。

確認チェックリスト:

  • 現在の火災保険に「家主費用特約」または「家主費用補償特約」の記載があるか
  • 特約が付帯されている場合、補償上限額はいくらか(100万円未満なら専用保険の追加も検討)
  • 補償対象の死亡事由に「孤独死」「自然死」が含まれているか
  • 家賃収入特約(家賃損失補償)もあわせてセットされているか
  • 複数棟を所有している場合、各物件で特約の付帯状況が異なっていないか

また、現在ご利用中の家賃保証会社の補償内容の中に、孤独死による損失補償が含まれているケースがあります。加入前に家賃保証の内容を必ずご確認ください。

STEP3——保険料負担と発生時の自己負担のバランスを試算する

現在の補償内容を確認したうえで孤独死専用保険の追加が必要と判断した場合、最後に「保険料と補償内容のバランス」を確認します。少額短期保険の保険料と、万一の際の支出規模(清掃・リフォーム・家賃損失)を踏まえて、許容できる自己負担額を確認することが重要です。

商品を絞り込んだら、年間コストと補償内容のバランスを試算します。以下は考え方の一例です。

年間保険料(合計)= 月額保険料(1戸)× 全戸数 × 12ヶ月

例: 月390円 × 10戸 × 12ヶ月 = 年間46,800円

原状回復費用の平均(約38万円)÷ 年間保険料(46,800円)≒ 約8年
→「8年に1度の事故をカバーするコスト」として捉えられる

ただし、最大450万円超の原状回復費用が発生する可能性もあります。「保険料が安い」という理由だけで判断せず、補償上限額と最大損失額の充足度も合わせてご確認ください。複数社の見積もりを同時に比較できる独立代理店をご活用いただくことで、比較作業を効率化することができます。


主要孤独死保険(大家型)の比較——補償額・保険料・加入条件を一覧で確認

実際にどのような商品があるのかを整理します。保険料・補償内容は変更される場合があります。最新情報は各社公式または弊社までご確認ください。

主要3商品の比較一覧表

商品名 提供会社 保険料目安 原状回復補償上限 家賃損失補償 加入条件 申込方法
無縁社会のお守り アイアル少額短期保険 月280〜390円/戸 100万円 200万円・12ヶ月・80%[^10] 4戸以上・全室一括 直接申込可
大家の味方 あそしあ少額短期保険 要見積(月額家賃基準)[^11] 300万円 最大6ヶ月分 要確認 代理店経由のみ
大家さんの安心ぷらす スターツ少額短期保険 年9,000円/戸(月750円)[^12] 100万円(実損) 要確認 1棟単位(区分所有は戸室可) スターツ管理物件向け

※ 保険料・補償内容は物件条件・戸数等によって変動します。上表はあくまで目安としてご参照ください。

各商品の特徴と向き不向き

無縁社会のお守り(アイアル少額短期保険)[^10]

手軽に始めたいオーナー様向け。代理店不要で直接申込ができるため手続きがシンプルです。保険料が月280円/戸(50戸以上)からと低価格帯で、まず孤独死リスクに備えたいというニーズに応えます。家賃損失補償が200万円・12ヶ月・80%と充実している点も強みです。ただし、原状回復費用の上限は100万円であり、発見が遅れた重大事案では補償が不足する可能性があります。また4戸室以上が加入条件のため小規模物件には対応していません。

大家の味方(あそしあ少額短期保険)[^11]

補償額重視のオーナー様向け。原状回復費用300万円という業界最高水準の補償が最大の特徴です。孤独死以外の火災・風災・水災なども補償対象となる幅広い補償内容で、多角的なリスクをカバーしたい方に適しています。代理店経由のみの申込となるため、弊社のような独立代理店を通じてご相談・お見積もりが可能です。

大家さんの安心ぷらす(スターツ少額短期保険)[^12]

スターツアメニティー管理物件のオーナー様向け。管理会社との連携が前提となっているため、スターツグループで物件管理をされている方には親和性が高い商品です。年9,000円/戸というシンプルな価格体系と、区分所有物件は戸室単位での加入が可能という点がメリットです。


加入手順・必要書類——申込みから補償開始までのステップ

申込みまでに必要な情報・書類

商品によって異なりますが、一般的に以下の情報・書類をご用意いただくとスムーズです。

  • 物件の基本情報: 所在地・構造(木造/RC等)・築年数・総戸数
  • 入居状況: 現在の入居戸数・空室戸数
  • 現在の火災保険証券: 家主費用特約の付帯状況を確認するため
  • 月額家賃の総額: 「大家の味方」等、家賃基準で保険料を算定する商品に必要

加入から補償開始までのステップ

  1. STEP1: 現在の火災保険・特約の内容を確認する(保険証券または代理店へ確認)
  2. STEP2: 物件属性・入居者属性をもとに「火災保険特約の追加」か「孤独死専用保険の新規加入」かの方向性を決める
  3. STEP3: 対象商品の見積もりを取得・比較する(複数社同時比較が可能な独立代理店経由だと比較作業を省力化できます。「大家の味方」のように代理店経由のみ申込可能な商品にもアクセスできます)
  4. STEP4: 申込書類の提出・審査(物件条件によっては審査が行われます)
  5. STEP5: 契約成立・補償開始(通常1〜2週間程度)

よくある質問(FAQ)——大家が迷いやすい7つの疑問

Q1. 自殺は孤独死保険で補償されますか?

孤独死専用保険(少額短期保険)の多くは、自殺を補償対象外としています。これらの商品は病死・老衰等の自然死(孤独死)を主な補償対象としています。自殺・事故死・犯罪死も含めて幅広く補償したい場合は、火災保険の家主費用特約(三井住友海上・損保ジャパン・東京海上日動各社の特約はいずれも自殺を補償対象に含む)の方が適合するケースがあります[^7][^8][^9]。ご加入を検討する商品の約款で補償対象の死亡事由を必ずご確認ください。

Q2. 空室の部屋でも保険料を払う必要がありますか?

1棟単位で契約する商品では、空室を含む全室分の保険料が発生するのが一般的です。戸数と空室率を踏まえた年間コストを計算してから加入判断することをお勧めします。商品によっては入居戸室のみを対象とするものもありますので、詳細は各商品の加入条件をご確認ください。

Q3. 入居者がすでに火災保険(家財保険)に入っています。それで対応できませんか?

入居者型の孤独死保険や家財保険は入居者(またはその遺族)を受益者とするものであり、オーナーへの原状回復費用・家賃損失の補償は原則カバーされません。オーナー自身のリスクに備えるためには、オーナー(家主型)の保険を別途ご準備いただく必要があります。個人向け火災保険との違いについては[内部リンク: https://ttmgt.co.jp/personal-fire-insurance/]もご参照ください。

Q4. 築古物件でも加入できますか?

商品によって加入条件(築年数・構造等)が異なります。築古物件への対応可否は商品ごとに確認が必要です。弊社のような代理店を通じると、複数社への確認を一括で行うことができます。ご事情によっては対応可能な商品をご案内できる場合がありますので、まずはお気軽にご相談ください。

Q5. 孤独死保険と家賃保証会社の補償は重複しますか?

家賃保証会社によっては、孤独死による家賃損失を保証する内容が組み込まれている場合があります。重複して保険料を払うことを防ぐためにも、孤独死保険への加入前に現在の家賃保証の内容(孤独死時の対応有無)を必ずご確認ください。

Q6. 見守りサービスと組み合わせると何か変わりますか?

早期発見につながる見守りサービス(センサー型・訪問型等)を導入することで、孤独死の発見が早まり、原状回復費用を抑えられる可能性があります。「保険は事後の経済的補償」「見守りは損失の軽減」と機能が異なるため、2軸での組み合わせをご検討いただく価値があります。保険の見直し全般については[内部リンク: https://ttmgt.co.jp/flood-coverage-review/]もご参照ください。

Q7. 自治体が保険料を助成するスキームがあると聞きましたが本当ですか?

高齢者の民間賃貸住宅への入居促進策として、一部の自治体が大家の孤独死保険料を補助・肩代わりするスキームを設けている事例があります。日本経済新聞(2026年3月)でもこの動きが報道されています[^3]。ただし、スキームの有無・内容は自治体によって大きく異なります。お住まいの自治体の住宅政策担当窓口にご確認いただくことをお勧めします。


まとめ——アパートオーナーが今すぐ確認すべき3つのポイント

本記事の内容を3つのポイントに絞ってまとめます。

1. 孤独死リスクは増加傾向——対岸の火事ではない

2024年(令和6年)の警察庁データによると、年間76,020体が孤独死として取り扱われています[^2]。孤独死保険の支払件数は10年で約4倍に増加[^3]。発見まで平均18日という数字は、原状回復費用の大小に直結します[^5]。賃貸経営における現実的なリスクとして認識することが出発点です。

2. まず現在の火災保険の家主費用特約を確認する

弊社の実務経験から申し上げると、通常の火災保険では孤独死特有のリスクはカバーされません。そのため、保険の見直しは「家主費用特約の有無」の確認から始まります。特約が付帯されており補償額が物件の状況に見合うなら、追加費用なしで対応可能なケースもあります。特約がない・補償が薄いと判断した場合は、孤独死専用保険の検討に進みます。主要損保3社はいずれも補償上限100万円水準であることを念頭に、最大損失額との充足度を評価してください。

3. 補償額・保険料・加入条件を複数社で比較する

火災保険の特約(補償上限おおむね100万円)と孤独死専用保険(補償上限最大300万円)では、最大損失額への対応力が異なります。少額短期保険の保険料負担と万一の自己負担のバランスを踏まえたうえで、1社だけで判断せず複数の選択肢を比較することが「補償不足・払い損のない保険選び」につながります。独立代理店への相談で複数社の比較作業を効率化することができます。


弊社(TTマネジメント)は三井住友海上・損保ジャパンをはじめとする複数の保険会社と取引のある独立代理店です。1社専属ではないため、お客様の物件状況・入居者属性・現在の保険内容に合わせて複数社を横断比較・ご提案することができます。

ご自身の物件に最適な保険の組み合わせについて、まずはお気軽にご相談ください。

[無料相談のお問い合わせはこちら: https://ttmgt.co.jp/inquiry/]

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  • [内部リンク: https://ttmgt.co.jp/corporate-fire-insurance/](法人でアパートを所有している場合の火災保険)
  • [内部リンク: https://ttmgt.co.jp/personal-fire-insurance/](個人向け火災保険との比較)

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