サブリース契約を検討されているオーナー様の中には、「家賃保証があるから安心」「サブリース会社が管理を全部やってくれる」という受け止め方をされている方が少なくありません。しかし実際には、火災保険・地震保険・修繕費の多くはオーナー自身の負担になるケースが大部分です。本記事では保険代理店の立場から、サブリース契約における火災保険の負担区分・加入すべき保険の種類・契約書の確認ポイントを解説いたします。
- サブリース契約でも、家賃保証の有無にかかわらず火災保険・地震保険・共用部分の修繕費はオーナー負担になるのが実態です。
- 契約書や重要事項説明書に「オーナーの保険加入義務」が明記されていることが多く、確認を怠ると後々のトラブルにつながります。
- ご自身のサブリース契約書で「保険加入義務」「修繕費分担」の条項を確認し、不明点は保険代理店にご相談されることをお勧めします。
【保険コンサルタント：長谷川】
保有資格
- 損害保険募集人資格
- 生命保険募集人資格
- 損害保険大学課程資格
- FP2級
保険業界歴12年、火災保険取扱件数2,000件、保険金の請求対応の顧客満足度98％
「サブリース契約なら火災保険は不要」は誤解—オーナーが負担するのが実態
このセクションでは、「サブリース契約なら保険は不要」という誤解がなぜ生まれるのか、そして実際にオーナーが負担する範囲はどこまでかを整理します。
サブリース契約とは、サブリース会社が物件を一括借り上げし、入居者へ転貸する仕組みです。家賃保証（サブリース賃料保証）がセットになっていることが多いため、「サブリース会社が物件のことをすべて面倒見てくれる」という印象を持たれやすい構造になっています。
しかしサブリース会社が担うのは主に入居者対応・家賃回収・空室時の家賃保証であり、建物本体の火災保険や地震保険への加入はオーナー自身の責任として契約書に明記されるのが一般的です。これはサブリース契約に限った話ではなく、賃貸物件を所有するオーナーであれば本来共通して負う責任でもあります。実際に、通常の賃貸経営における火災保険の見直しでも、更新時期や物件取得のタイミングでオーナー自身が加入・見直しの判断を行う必要があるという原則は変わりません（火災保険の見直しタイミング）。
また、2020年施行の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（いわゆるサブリース新法・国土交通省所管）により、サブリース会社にはオーナーへの契約内容の説明義務が強化されました。これにより「保険加入義務がオーナーにある」という点も、契約前の重要事項説明で明示されるケースが増えています。
サブリース会社が「管理」するのは入居者対応と家賃回収だけ
サブリース契約における「管理」は、多くの場合、入居者募集・クレーム対応・家賃回収・空室時の賃料保証を指します。一方で、建物本体の修繕・保険加入・建物メンテナンスは、契約書上オーナーの責任範囲とされていることが一般的です。「家賃保証」と「保険加入義務」は別条項として扱われている点をまず押さえておく必要があります。
実例—オーナーが負担するケース
具体的には、以下のようなケースでオーナー負担が生じます。
- 火災発生時：建物本体は火災保険の対象（オーナー負担）。入居者の家財は入居者自身の家財保険が対象
- 風災・水災：外壁・屋根・共有廊下など共用部分の被害は原則オーナー負担
- 地震・地震火災：地震保険に別途加入していない限り、サブリース会社の保険ではカバーされません
このように、「家賃保証があるから安心」という認識と、実際の保険負担区分には大きなギャップがあります。契約前にこのギャップを理解しておくことが、後々のトラブル防止につながります。
サブリース契約で必要な保険の種類と特約—火災保険だけでは足りない
ここでは「では具体的に何に加入すべきか」という実行段階の疑問にお答えします。サブリース物件のオーナーが検討すべき保険は、火災保険単体では足りないケースが多くあります。
火災保険は「建物補償」が基本—入居者のいる物件向けの特約
火災保険の基本補償は建物躯体・固定設備（外壁・屋根・共有部分など）を対象とする「建物補償」です。入居者の家財を対象とする「家財補償」とは区別され、賃貸オーナーが加入するのは基本的に建物補償の火災保険になります。火災保険選びでは、補償範囲の確認・複数社での保険料比較・必要な特約の選定・定期的な見直しが重要なポイントとされています（火災保険選びのポイント）。賃貸オーナーの場合は、これに加えて施設賠償責任保険・家主費用特約といった賃貸経営特有の特約を組み合わせることが実務上のポイントになります。
地震保険の落とし穴—単体では加入できない
火災保険には見落とされやすい特性があります。それは地震・噴火・津波による損害は火災保険の補償対象外であり、地震保険は火災保険とセットでしか加入できないという点です。地震保険に未加入のまま被災すると、建物の修復費用は全額オーナー負担となるリスクがあります。実際に、保険未加入のまま被災した場合の修復費用は、全壊で1,000万円〜3,000万円程度、部分損壊でも200万円〜500万円程度に達することがあり、2018年の北海道胆振東部地震では保険未加入の世帯が修復費用に数百万円を要したケースも確認されています（自然災害と火災保険）。地震保険の保険金額は建物評価額の30〜50％程度が目安とされており、サブリース物件であっても地震リスクへの備えはオーナー自身の判断で行う必要があります。
施設賠償責任保険と家主費用特約
共用部分での事故や、入居者の孤独死といったリスクは、通常の火災保険ではカバーされません。
- 施設賠償責任保険：オーナーが所有・管理する物件の設備が原因で第三者にケガをさせたり、財物を破損させたりした場合の賠償リスクをカバーします。物件を貸し出す事業を行う上では実務上欠かせない保険という位置づけです（施設賠償責任保険とは）。
- 家主費用特約：孤独死を含む死亡事故に関連する原状回復費・遺品整理費・家賃損失を補償する特約です。孤独死は年間76,020件（2024年）発生しており、発見までの平均日数は18日、原状回復費用の平均は38万円（最大454万円）、家賃損失は平均30万円超、遺品整理費用は平均23万円（最大178万円）にのぼり、合計損失は約93万円〜300万円超に及ぶケースもあります（孤独死と家主費用特約）。三井住友海上・損保ジャパン・東京海上日動など主要各社とも補償上限は100万円程度、補償期間は最長12ヶ月前後が主流ですが、詳細は保険会社ごとに異なります。
サブリース物件で検討したい保険の組み合わせ
- 火災保険（建物補償）
- 地震保険（火災保険とセット加入）
- 施設賠償責任保険
- 家主費用特約（孤独死・事故対応）
サブリース契約書で必ず確認すべき保険関連の条項—契約前のチェックポイント
「契約書のどこを見ればよいのか」という実行段階の疑問に、保険代理店の視点からお答えします。
契約書で押さえるべき5つのポイント
サブリース契約書・重要事項説明書を確認する際は、以下の5点に注目してください。
- 保険加入義務はオーナーか、サブリース会社か
- 修繕費の負担分岐（経年劣化 vs 入居者過失）
- 共用部分の被害時の復旧責任
- 火災・地震保険は必須と明記されているか、特約は何が想定されているか
- 保険金が支払われた場合の受取人・処理フロー
契約書に保険関連の記載が曖昧なまま契約を進めてしまうと、いざ火災・水災が発生した際に「誰が費用を負担するのか」で認識のズレが生じやすくなります。契約前に必ず確認しておくことをお勧めします。
よくある記載パターンと注意点
契約書には、次のような記載パターンが見られることがあります。
- 「オーナーは建物保険に加入すること」—これはオーナー負担が前提の条項です
- 「免責期間◯ヶ月」—契約開始から一定期間は修繕費の扱いが通常と異なる可能性があるため要確認
- 「修繕費は事前承認制」—一定額を超える修繕は事前にサブリース会社への相談が必要になることがあります
- 「保険金はサブリース会社に支払う」—二重請求トラブルを避けるための取り決めであることが多く、保険契約者を誰にするかとあわせて確認が必要です
契約書の文言は物件・サブリース会社ごとに差があるため、ご自身の契約書を実際に読み合わせながら確認することが最も確実です。不明点があれば、契約締結前に保険代理店へご相談いただくことをお勧めします。
契約後の確認—毎年やるべき保険の見直し
契約後も、火災保険の内容が現状に合っているかを定期的に見直すことが重要です。見直しのタイミングとしては、更新時期・満期通知のタイミングが最優先で、加えて新規物件取得時、リフォーム・増築時（申告義務に注意）、入居者層の変化時、保険料改定前が挙げられます。特に火災保険料は2026年10月に10〜15%程度の値上げが予定されており、値上げ前の見直しは検討する価値があります（火災保険の見直しタイミング5選）。
複数物件をサブリースに出しているオーナー必見—保険管理の落とし穴と一元化のコツ
複数物件をサブリースに出しているオーナー様が直面しやすい「保険管理の煩雑さ」について解説します。
複数物件オーナーが保険管理で失敗しがちなパターン
物件を複数所有していると、以下のような課題が発生しやすくなります。
- 物件ごとに保険会社が異なり、更新時期を把握しきれない
- サブリース会社から紹介された保険にそのまま加入し、その後見直していない
- 担当者が変わるたびに、物件ごとの事情をゼロから説明し直す負担が生じる
複数物件の火災保険を一括で見直すことで、更新時期の統一化・特約内容の整合性確保・複数社比較による保険料の最適化・担当者の継続性確保といったメリットが得られます（火災保険の見直しタイミング5選）。
中立的な保険代理店に一元管理を依頼するメリット
特定の保険会社・代理店に依存した状態には、代理店側の事情によるリスクも伴います。実際に、保険代理店の廃業件数は2021年の1年間で507件にのぼっており、複数物件の保険をまとめて任せていた代理店が廃業すると「誰に何を相談すればよいか分からなくなる」という実務課題が生じます（保険代理店の今後とオーナー様への影響）。また2026年の制度改正では「ロ方式」の義務化により、保険募集における顧客本位の説明責任がさらに強化される見込みで、複数の保険会社を横断的に比較できる乗合代理店の重要性は増していくと考えられます。
物件ごとに建物構造・入居者層・立地は異なるため、複数物件を横断的に把握した上で個別最適な保険設計を行える中立的な代理店に相談するメリットは大きいと言えます。弊社では、複数物件をお持ちのオーナー様を対象に、個別事情に応じた保険の見直しご相談を承っております。
サブリース×火災保険でよくある質問—法的責任とトラブル事例
契約書の確認に加えて、法的な責任の所在についても理解しておくとより安心です。
火災発生時—法的責任はどちらにある？
日本には「失火ノ責任ニ関スル法律」（失火責任法）という古くからの法律があり、重大な過失がない限り、失火者は損害賠償責任を問われないという原則があります。ただし、これはあくまで「損害賠償」に関する話であり、自分の建物の復旧費用まで免除されるわけではありません。つまり、火災保険に未加入の場合、過失の有無にかかわらず、建物の復旧費用は基本的にオーナー自身が負担することになります。
自然災害時の負担区分
火災保険で補償されるのは建物躯体・設備・共有部分が中心で、入居者の家財や個人の過失による損害は対象外です。特に注意したいのが地震です。地震保険が付帯されていない場合、地震による損害は全額オーナー負担となるリスクがあります。2011年の東日本大震災では、インフラの壊滅により多くの被災者が長期間の仮設住宅生活を余儀なくされた事実もあり、「まさか自分の物件は大丈夫」という判断で地震保険を見送ることには相応のリスクが伴います（自然災害と火災保険）。
まとめ—サブリース契約での保険加入は「オーナー自身の判断」が原則
サブリース契約では「家賃保証がある＝すべて安心」という誤解が広がりがちです。しかし実際には、火災保険・地震保険・共用部分の修繕費はオーナー自身が負担するケースが大部分であるという実態をご紹介してきました。
サブリース会社から紹介された保険にそのまま加入するのではなく、以下の3点を確認いただくことをお勧めします。
- 契約書の保険関連条項を読む—オーナーの加入義務・負担範囲が明記されているか
- 加入している保険の内容を確認する—火災保険だけでなく地震保険・施設賠償責任保険・家主費用特約が必要かどうか
- 複数物件をお持ちの場合は一元管理を検討する—保険会社をまとめることで管理の簡素化とコスト最適化が期待できます
サブリース契約を安心して運営していただくために、保険代理店による中立的なご相談をご活用いただければと思います。弊社では複数物件のオーナー様を含め、個別事情に応じた保険見直しのご相談を承っております。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
