入居者の孤独死で発生する原状回復費・家賃損失・残置物処理は、1件で93万〜300万円超。本記事では、家主型孤独死保険のおすすめの選び方を「5つの比較軸」で解説します。複数物件オーナー向けの一括管理戦略や火災保険との組み合わせも詳述。保険業界歴12年・損害保険大学課程資格取得・取扱件数2,000件の弊社コンサルタントが、最適な選択肢の見つけ方を案内します。
- 家主型孤独死保険は原状回復費用と家賃損失（一部）の補償が核。補償範囲・期間・加入条件が商品ごとに大きく異なるため比較が必須です。
- 5つの比較軸（補償範囲・保険料・家賃補償期間・加入条件・会社実績）で自分の物件に合った商品を選べます。複数物件をお持ちなら一括管理のメリットも考慮することをお勧めします。
- 保険単体では不十分なケースもあります。火災保険の特約や家賃保証会社の孤独死補償プランとの組み合わせで総合的に備えることが大切です。お客様の物件状況に合わせた組み合わせについては、弊社の無料相談でご提案いたします。
【保険コンサルタント：長谷川】
保有資格
- 損害保険募集人資格
- 生命保険募集人資格
- 損害保険大学課程資格
- FP2級
保険業界歴12年、火災保険取扱件数2,000件、保険金の請求対応の顧客満足度98％
家主型孤独死保険とは│基本から理解する
家主型孤独死保険とは何か、まずその定義から確認することが比較・選定の出発点です。
孤独死保険の定義と補償対象
孤独死保険とは、賃貸物件内で入居者が孤独死した際に発生する費用を補償する保険です。}通常の火災保険では補償されない「特殊清掃費用・腐敗臭の消臭・原状回復」「心理的瑕疵による家賃損失」「遺品整理・残置物処理」といった費用をカバーすることを目的としています。
主な補償対象は以下のとおりです。
- 原状回復費用（特殊清掃・腐敗臭除去・内装修繕などの実費）
- 家賃損失（孤独死発覚後の空室期間中の賃料相当額）
- 残置物・遺品整理費用（残された家財道具の撤去・処理費）
- 見舞金・調査費用（商品によって補償範囲が異なります）
補償対象外となるのは、予防的な設備投資・入居者の健康状態管理・長期空室の家賃保証全般などです。「孤独死が起きた後の費用」が対象であることを前提に、プランを検討することが重要です。
家主型と入居者型の違い
孤独死保険には大きく「家主型」と「入居者型」の2種類があります。
| 区分 | 契約者 | 補償対象 | 主な費用 |
|---|---|---|---|
| 家主型 | 不動産オーナー | 物件の原状回復費・家賃損失 | 月280〜750円/戸（目安） |
| 入居者型 | 入居者（借家人） | 遺族への費用負担・賃料補償 | 月数百円〜（入居者負担） |
家主型は「物件オーナーが直接加入して物件リスクを補償する」仕組みです。入居者型は「入居者が自ら加入し、死亡時の遺族費用や連帯保証人への賠償をカバーする」仕組みです。両者は役割が異なるため、いずれか一方で全てのリスクをカバーできるわけではありません。詳しくは弊社の孤独死保険の選び方と比較もご参照ください。
不動産オーナーが孤独死リスクに備えるべき理由
孤独死問題は今後さらに深刻化することが見込まれています。各種業界統計によると2024年時点で年間76,020件の孤独死が発生しており、孤独死保険の請求件数は過去10年で約4倍に増加しています。
1件あたりの損失規模を具体的に示すと以下のとおりです。
- 原状回復費用: 平均約38万1,111円（最大約454万6,840円）
- 家賃損失: 平均補償額約30万7,876円
- 遺品整理・残置物処理: 平均約23万5,839円（最大約178万1,595円）
- 発見平均日数は18日。長期化すると原状回復費用が数倍に膨らむケースも
合計損失シミュレーションでは約93万円〜300万円超が想定されます。
弊社には「3棟に分かれて4社と契約していたため、うち1棟で孤独死が起きた際にどこへ請求するか瞬時に判断できず対応が遅れた」というご相談が寄せられることがあります。入居者の高齢化が加速している現在、「備えのある物件経営」が求められています。
家主型孤独死保険を選ぶ5つの比較軸
商品を選ぶ前に「何で比べるか」を明確にすることが選定の精度を高めます。保険業界歴12年・損害保険大学課程資格を保有する弊社コンサルタントが、実務で重視する5つの軸をご紹介します。
軸①：補償範囲（原状回復費用・家賃損失・残置物処理・火災補償の有無）
補償範囲は商品ごとに差が大きく、最も重視すべき比較軸です。}確認すべき主要項目は「原状回復費・特殊清掃費用」「家賃損失補償の有無と上限額」「残置物・遺品整理費」「火災起因の損害補償」の4点です。
重要な実務上の注意点として、通常の火災保険では孤独死特有のリスクは補償されません。弊社では「家主費用特約が付帯可能かどうか確認することが出発点」とご案内しています。既存の火災保険に孤独死特約が付いている場合は、専用の孤独死保険と補償内容が重複する可能性があります。
補償範囲の比較で陥りやすい落とし穴: 「原状回復費用が補償対象」と記載されていても、上限額・発見からの日数制限・免責事項の違いによって、実際の支払い額が大きく異なるケースがあります。見積り段階で必ず確認することをお勧めします。
火災保険の特約で補えるもの、専用保険が必要なものを整理すると以下の通りです。
| リスク種別 | 火災保険特約 | 孤独死専用保険 |
|---|---|---|
| 原状回復費用 | 商品による（家主費用特約で対応可） | 主要補償として対応 |
| 家賃損失 | 家賃収入特約セット必須の場合あり | 商品によっては主要補償 |
| 残置物・遺品整理 | 限定的 | 補償対象の商品が多い |
| 特殊清掃 | 含む場合あり（要確認） | 主要補償として対応 |
軸②：保険料・月額コスト
保険料の目安は商品・戸数・物件タイプによって異なります。弊社が取り扱う主要商品の目安は以下のとおりです。
| 商品名 | 月額保険料（1戸あたり目安） |
|---|---|
| 無縁社会のお守り（アイアル少額短期保険） | 月280円（50戸以上）〜月390円（4〜19戸） |
| 大家さんの安心ぷらす（スターツ少額短期保険） | 年9,000円/戸（月換算750円） |
| 大家の味方（あそしあ少額短期保険） | 要見積（月額家賃基準） |
| 火災保険の孤独死特約（損保ジャパン等） | 物件所在地・構造・家賃水準により異なる |
複数物件をお持ちのオーナー様へ: 一部の商品は戸数が増えるほど1戸あたりの単価が低下する仕組みを採用しています。例えば「無縁社会のお守り」は50戸以上で月単価が下がる逓減構造です。複数棟にわたる物件をまとめて加入することで、スケールメリットが生まれる場合があります。複数物件をお持ちの場合、複数物件をまとめることでコスト最適化の余地がある商品があります（具体的な割引の可否・率は保険会社・契約条件により異なります）。
また、2026年10月には過去最大規模の火災保険料改定が予定されています。弊社担当の長谷川コンサルタントは「更新案内が来てから初めて気づくパターンが非常に多く、そこから急いで相見積もりを取ると判断の時間が取れない」と指摘しています。複数物件の更新タイミングが重なる場合、数十万円規模の保険料増加が想定されるため、早めのご確認をお勧めします。詳しくは火災保険の2026年値上げと対策もご参照ください。
軸③：家賃補償の期間と内容
孤独死後の空室期間は、一般的に原状回復工事・心理的瑕疵の告知義務・再募集活動を経て入居が決まるまで数ヶ月かかるケースが少なくありません。業界統計では発見平均日数が18日とされていますが、原状回復工事・再募集を経た入居決定までには3〜6ヶ月程度かかることが多いとされています。
商品ごとに「最短3ヶ月〜最長12ヶ月」と家賃補償期間に幅があります。補償期間の比較では「空室継続条件（何日以上空室が続いたら対象か）」「補償開始タイミング（発見日から？）」「家賃相当額の上限設定」も必ず確認してください。
家賃補償期間を選ぶ際の基準: 弊社では、物件が立地エリアや間取りの条件によって再募集期間が長期化しやすい物件（郊外・単身向け・高齢者向け）の場合は、補償期間の長い商品を選ぶことを一般的にお勧めしています。ご事情によって最適なプランは異なりますので、個別にご相談ください。
軸④：加入条件（棟単位・築年数・空室率条件）
加入条件は商品ごとに細かく設定されており、条件に合わない場合は加入できないケースがあります。代表的な条件の例は以下のとおりです。
- 無縁社会のお守り: 4戸室以上・全戸室一括申込必須（空室も保険料が発生）
- 大家さんの安心ぷらす: 1棟単位が原則（区分所有は戸室単位も可）
- 大家の味方: 代理店経由のみ（直接申込不可）
- 損保ジャパン特約: 家賃収入特約セット必須・2018年8月1日以降の保険始期
複数物件をお持ちのオーナー様が特に注意したいのは「物件ごとに加入条件が異なる」点です。一棟は専用の孤独死保険、別の棟は火災保険の特約、というように物件の状況に応じた使い分けが現実的な選択肢となる場合があります。
軸⑤：会社の実績・対応体制
保険は「加入すること」がゴールではなく、「事故発生時に適切に支払われること」が本来の価値です。弊社の長谷川コンサルタントは「加入時だけでなく、事故発生時・請求時に頼れる担当者がいるか」を最も重要な選定基準の一つとして挙げています。
見積り段階で確認しておくとよい項目として、支払い事例数・平均対応日数・担当者の継続制などがあります。実績データについては、各保険会社に直接お問い合わせいただくことをお勧めします。
家主型孤独死保険 おすすめ4商品を徹底比較
弊社では複数の商品を中立的に比較した上でご提案しています。物件特性・入居者層によって最適なおすすめ商品は異なります。特定商品を一律に推奨するものではなく、以下は主要商品の特徴と弊社の実務的な見解です。
無縁社会のお守り（アイアル少額短期保険）
少額短期保険の中でも戸数ボリュームに対応した設計で、複数棟をお持ちのオーナー様に向いている商品です。
- 加入条件: 4戸室以上・全戸室一括申込必須（空室も保険料が発生）
- 保険料目安: 月280円/戸（50戸以上）〜月390円/戸（4〜19戸）
- 特徴: 戸数スケールメリットあり・50戸以上で月単価が下がる逓減構造
弊社の見解: 10戸以上の棟物件をお持ちで、コストと補償のバランスを重視されるオーナー様にご提案することが多い商品です。全戸一括加入の条件があるため、空室率が高い物件では保険料負担感が高まる点をご留意ください。
大家の味方（あそしあ少額短期保険）
代理店経由での加入に対応した商品です。
- 加入条件: 代理店経由のみ（直接申込不可）
- 保険料目安: 要見積（月額家賃基準での算出）
- 特徴: 家賃水準を基準とした設計で、家賃が高めの物件でも保険料とのバランスを保ちやすい
弊社の見解: 物件ごとの家賃設定が個別性の高いオーナー様や、代理店サポートを重視される方に向いている商品です。実績データは保険会社に直接お問い合わせください。
あんしん住まいるオーナー保険（エイ・ワン少額短期保険）
エイ・ワン少額短期保険が提供する家主向け孤独死保険で、原状回復費用を中心とした補償設計が特徴です。加入条件・保険料の詳細については、各社公式サイトまたは代理店にてご確認ください。
弊社の見解: 補償内容を確認した上で物件の状況に合うかどうか判断することをお勧めします。弊社では複数商品を並べて比較してご提案しておりますので、お気軽に無料相談をご利用ください。
大家さんの安心ぷらす（スターツ少額短期保険）
管理物件を中心とした展開の商品です。
- 加入条件: 1棟単位原則（区分所有は戸室単位も可）・スターツアメニティー管理物件が主対象
- 保険料目安: 年9,000円/戸（月換算750円）
- 特徴: 管理会社との一体運営が前提の設計
弊社の見解: スターツ系の管理会社をご利用の物件では手続きが一本化できる利点があります。他の管理会社の場合は加入条件の確認が必要です。
主要商品・火災保険特約 総合比較表
| 商品 | 補償範囲 | 保険料目安 | 家賃補償 | 主な加入条件 | 推奨層 |
|---|---|---|---|---|---|
| 無縁社会のお守り | 原状回復・家賃損失・残置物 | 月280〜390円/戸 | あり | 4戸以上・全戸一括 | 複数棟・10戸超オーナー |
| 大家の味方 | 原状回復・家賃損失等 | 要見積（家賃基準） | あり | 代理店経由 | 家賃水準が高めの物件 |
| あんしん住まいるオーナー | 原状回復中心 | 要確認 | 要確認 | 公式サイトで確認 | 原状回復費補償を重視 |
| 大家さんの安心ぷらす | 原状回復・家賃損失等 | 月750円/戸 | あり | 1棟単位 | スターツ系管理物件 |
| 火災保険の孤独死特約（損保ジャパン等） | 原状回復100万円限度・家賃損失 | 個別見積 | 最長12ヶ月（商品による） | 家賃収入特約セット必須 | 既存火災保険に特約追加したい場合 |
火災保険の孤独死特約（三井住友海上「GKすまいの保険」・損保ジャパン「事故対応等家主費用特約」・東京海上日動「トータルアシスト住まいの保険」等）は、専用の少額短期保険とは別のアプローチです。既に火災保険に加入されているオーナー様は、まず特約の有無をご確認されることをお勧めします。詳しくは損保ジャパンの孤独死保険特約をご参照ください。
弊社の実務的な整理: 条件が整っている物件は火災保険の孤独死特約、条件が整っていない物件は少額短期保険という使い分けが、複数物件オーナーにとって現実的な選択肢となるケースがあります。
複数物件をお持ちのオーナーへ│一括加入・一括管理の戦略
複数物件をお持ちのオーナー様にとって、保険の「管理コスト」は単なる保険料以上の問題です。本セクションは競合記事ではほとんど触れられていない領域ですが、実際には多くのオーナー様が直面する課題です。
複数物件加入時の注意点
弊社への実際のご相談では、以下のような課題が多く挙げられます。
「4棟を別々の代理店で管理していたところ、更新時期が物件ごとにずれており、担当者が変わるタイミングで特約の付帯状況が引き継がれなかった」というケースは、弊社に寄せられる相談の中でも特に多いパターンです。具体的には次のような問題が重なりやすい傾向があります。
- 更新時期がバラバラで見落としが発生する（物件取得時期がずれているため更新日が分散）
- 特約内容が物件ごとに異なり管理が複雑になる（一部物件に孤独死特約がなく気づかないケース）
- 各物件で特約の付帯状況が異なっていないかの確認が必要（担当者変更時に把握が不完全になりやすい）
- 代理店廃業時に担当引継ぎが発生し混乱するリスク
2026年10月の火災保険料改定では、複数物件の更新タイミングが重なる場合に数十万円規模の保険料増加が想定されます。早めの見直し対応が求められます。
複数保険会社を使った場合の落とし穴
物件ごとに異なる保険会社を使うことで発生しやすい問題として、以下が挙げられます。
- 更新日のズレによる補償空白リスク
- 担当者が変わるたびに物件情報を説明し直す負担
- 各商品の補償内容の違いを把握しきれず、過補償・不足補償が生じやすい
- 物件ごとにコスト構造が異なり、全体最適になっていないケースがある
ttmgt が複数物件オーナーにお勧めする見直しのポイント
弊社では、複数物件をお持ちのオーナー様に対して以下のアプローチをお勧めしています。
- 同じ保険代理店で一元管理することで、更新漏れを防止できます
- 補償内容の統一的把握が可能になり、過補償・不足補償の解消につながります
- 担当者が継続対応するため、事故時の相談がスムーズになります
- 火災保険・孤独死保険・施設賠償責任保険を同時に見直すことで、保険料の最適化が図れます
相見積もりは「最低3社」取得することをお勧めしています。また、孤独死保険・施設賠償責任保険との同時見直しは、複数物件の管理効率を高める好機でもあります。施設賠償責任保険についてもあわせてご参照ください。
相続を意識する年齢のオーナー様には、物件整理・売却・引き継ぎのタイミングで保険を一度総点検することをお勧めしています。複数物件の保険を整理することで、将来のリスク管理がより見通しやすくなります。
家主型孤独死保険＋火災保険・家賃保証会社との組み合わせ
孤独死リスクへの備えは「孤独死保険1本」で完結するものではありません。火災保険の特約・家賃保証会社の孤独死補償プランと組み合わせることで、より網羅的なリスク管理が実現します。
家主型孤独死保険が補うもの・補わないもの
家主型孤独死保険でカバーできること・できないことを明確に理解することが、最適な組み合わせの第一歩です。
- カバーできる: 孤独死発生後の原状回復費用、一定期間の家賃損失、残置物処理費
- カバーできない: 孤独死の予防・生前見守り・長期空室全般（補償期間外）・共用廊下での事故による賠償責任
「長期空室・募集の心理的ダメージ」は家賃補償の期間内でのみ対応される点にご注意ください。補償期間を超えた空室は対象外となります。
火災保険の孤独死特約との違い
既存の火災保険に孤独死関連の特約（家主費用特約）が付いている場合、専用の孤独死保険への加入は二重投資になる可能性があります。確認の手順は以下の通りです。
- 現在加入中の火災保険の証券・特約一覧を確認する
- 「家主費用特約」「死亡事故対応費用特約」等の名称で付帯されているか確認する
- 補償内容・上限額・加入条件を照合する
- 不足がある場合のみ、専用の孤独死保険を追加検討する
損保ジャパンの「事故対応等家主費用特約」を例にとると、付帯条件として「家賃収入特約セット必須・2018年8月1日以降の保険始期」が必要です。死亡事故対応費用は100万円限度（発見後180日以内）、家賃収入補償は空室化後30日以上の継続空室が対象で、相続財産清算人選任時は730日まで補償が延長されるケースもあります。「保険料は物件所在地・構造・建築年数・家賃水準により大きく異なり個別見積もりが必要」（弊社掲載情報より）です。詳しくは損保ジャパンの孤独死保険特約をご参照ください。
また、火災保険の選び方もあわせてご確認いただくことをお勧めします。
家賃保証会社の孤独死補償プラン
新規入居時に家賃保証会社を利用するオーナー様の場合、保証プランの中に孤独死補償が含まれているものを選択することも一つの選択肢です。代表的な家賃保証会社（エルズサポート・Casa等）では、孤独死に関連した補償プランを設けているケースがあります。
孤独死保険単体と家賃保証会社の孤独死補償プランのどちらが適切かは、物件の入居者属性・管理体制・コスト構造によって異なります。参考情報として各社の公式サイトをご確認の上、弊社担当者にご相談いただくことをお勧めします。
総合的なリスク対策の構図
不動産オーナーのリスクを段階別に整理すると、以下の組み合わせが基本的な対策の枠組みとなります。
| リスク段階 | 主な対応策 |
|---|---|
| 予防・早期発見 | 見守りサービス・管理会社の定期巡回 |
| 孤独死発生時の費用 | 家主型孤独死保険 or 火災保険の孤独死特約 |
| 賠償責任（共用部事故等） | 施設賠償責任保険 |
| 長期空室・家賃損失 | 家賃保証会社（孤独死補償付きプラン）+ 孤独死保険の家賃補償 |
家主型孤独死保険を選ぶときに確認すべきポイント（選定フロー）
「どこから始めればよいかわからない」という方のために、弊社の相談時に実際に使っているヒアリング順序をステップ化してご紹介します。
ステップ1：現在の物件・入居者層の把握
弊社のご相談時に最初にお伺いする内容は以下の4点です。
- 物件基本情報（所在地・構造・築年数・総戸数）
- 入居状況（空室率・入居者の属性・高齢者比率）
- 現在の火災保険書類（特約一覧・証券番号）
- 月額賃料合計
これらの情報が揃うことで、最適な商品の絞り込みと保険料試算が可能になります。詳しくはアパート火災保険の見直しタイミングも参考にしてください。
ステップ2：リスク認識（孤独死の実際の費用相場）
孤独死1件あたりの想定損失を金銭換算することで、保険料との費用対効果を判断できます。
- 原状回復費用: 平均約38万円（最大450万円超）
- 家賃損失: 平均約31万円
- 残置物処理: 平均約24万円
- 合計損失: 約93万円〜300万円超
月額280〜750円程度の保険料で、万一の際の数十〜数百万円のリスクをカバーできると考えると、多くの物件で費用対効果が高いと判断できます。ただし、物件の状況によって判断は異なります。
ステップ3：予算（月額保険料）と補償内容のバランス
保険料の目安を把握した上で、「どの補償を厚くするか」「コストをどこまで許容するか」を判断します。
- 手厚い補償を求める場合: 家賃補償期間が長く上限額が高い商品を選ぶ
- コストを抑えたい場合: 既存火災保険の特約追加を先に検討する
ご事情によって最適なプランは異なりますので、複数の選択肢を比較した上でご判断いただくことをお勧めします。
ステップ4：複数商品の見積り取得と比較
重視する軸（補償 / 保険料 / 対応スピード等）を事前に整理してから、複数商品の見積りを取得することで比較が効率的になります。弊社では複数社の見積りを並べてご提案することが可能です。
ステップ5：加入条件の確認（特に複数物件オーナーの場合）
商品ごとに「4戸室以上」「1棟単位」「代理店経由のみ」「特定の火災保険とのセット必須」等の加入条件があります。複数物件をお持ちの場合は、物件ごとに適用できる商品が異なるケースもありますので、一覧で整理することをお勧めします。
孤独死保険の加入判断基準│「入るべき」か「見送るべき」か
弊社では「全物件に孤独死保険が必須」とは考えていません。入居者属性・物件状況・既存の保険内容によって、「加入すべき」と「見送ってもよい」の判断が変わります。中立的な視点でお伝えします。
「加入が向いている」オーナー像
以下に当てはまるオーナー様は、加入を積極的に検討する価値があります。
- 高齢入居者（60代以上）が多い物件をお持ちの場合
- 複数物件で運営コスト削減・一括管理を望む場合
- 相続対策と並行して保険全体を見直したい時期
- 孤独死による原状回復費用・空室リスクを「担保しておきたい」という経営スタンスの場合
ご相談の中では、「もし1件起きたら年間収支に大きな影響が出る」と感じているオーナー様が加入を決める傾向があります。
「見送ってもよい」ケースも坦直に
一方で、以下のケースでは見送りも合理的な判断です。
- 新築・築浅（5年以内）で入居者層が若い（30〜40代中心）場合
- 既存の火災保険に孤独死関連の特約（家主費用特約）が既に付帯されている場合
- 短期保有（3年以内の売却予定）の物件
- 物件の入居者が企業の社宅・寮として管理されており、高齢者リスクが限定的な場合
弊社では「加入しない方がよいケース」についても、正直にお伝えしています。保険料が発生する以上、費用対効果の観点から判断することが大切だと考えています。
加入判断の核：「リスクの確率 × 金銭的ダメージ」
加入判断のフレームワークとして「リスクの確率（孤独死が起きる可能性）× 金銭的ダメージ（1件あたりの損失額）」で考えることをお勧めしています。
判定の基準となるデータ:
- 年間孤独死件数: 約76,020件（2024年・各種業界統計より）
- 孤独死保険の請求件数: 過去10年で約4倍増加（業界全体の傾向）
- 1件あたりの平均損失: 約93万円〜300万円超
- 入居者の高齢化: 今後さらに加速する見通し
入居者の高齢化が加速する今後の賃貸経営を考えると、多くのオーナー様にとって加入を検討するメリットは大きいといえます。ただし、最終的な判断はお客様ご自身の物件状況・経営スタンスによって異なります。不安な点があればまず無料相談からご相談ください。
まとめ
家主型孤独死保険を選ぶ上での要点を3点に整理します。
- 「5つの比較軸」で商品を比較する: 補償範囲・保険料・家賃補償期間・加入条件・実績の5軸で自分の物件に合った商品を選ぶことが基本です
- 複数物件をお持ちのオーナー様は「一括管理」の視点を持つ: 保険会社・代理店の分散は管理負担と見落としリスクを高めます。まとめて見直す機会として活用することをお勧めします
- 火災保険・家賃保証会社との組み合わせで総合対策を: 孤独死保険単体ではカバーできないリスクを、既存の保険・保証制度と組み合わせることで補完できます
孤独死保険選びで最も大事なのは、「自分の物件・入居者層に本当に合っているかどうか」を判断することです。
複数物件でお悩みのオーナー様へ
弊社では、お客様のご事情に応じた最適な孤独死保険・火災保険・家賃保証会社プランの組み合わせをご提案しています。物件ごとの特性に合わせたプランを、担当者が継続的にサポートいたします。押し売りはいたしません。まずは現状の整理からお気軽にご相談ください。
電話: 06-3811-1128 LINE: @438hwibb
