火災保険2026年値上げ対策｜アパートオーナー必読の3ステップ

アパートオーナー様が頭を悩ませる「火災保険料の値上げ」。2026年10月、過去最大規模の保険料改定が決定しています。本記事では、今すぐ実行すべき具体的な対策・複数物件をまとめて見直す手順・孤独死保険との同時チェックポイントを、保険業界歴12年のコンサルタントが解説します。更新案内が来てから焦らないよう、事前の準備をぜひ参考にしてください。

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2026年10月「過去最大の値上げ」が決定｜アパートオーナーへの直接的影響

アパートオーナーにとって、2026年の火災保険値上げは「いつかは来ると思っていたが、これほど大きいとは」という驚きをもって受け止められています。弊社（TTマネジメント）には不動産オーナー向け火災保険の見直し相談が急増しており、長谷川（保険業界歴12年・火災保険取扱件数2,000件超）が日々対応しています。

2024年10月の参考純率引き上げ（全国平均13%）と2026年10月のさらなる改定

火災保険の参考純率とは、保険会社が保険料を設定する際の基礎となる「目安の純粋な保険料率」です。損害保険料率算出機構（損保料率機構）が定期的に見直し、各社はこれを参考に実際の保険料を算出します。

2024年10月、損保料率機構が参考純率を全国平均で約13%引き上げました（損害保険料率算出機構、2024年参考純率改定）。これは当時「過去最大」とされた改定でしたが、自然災害の激甚化や建築費の高騰が続く中、改定後わずか2年で追加の改定が行われることが決まっています。

建物構造別に見ると、値上げの影響度合いが異なります。

• M構造（マンション等・耐火構造）: 比較的値上げ幅が抑えられる傾向
• T構造（軽量鉄骨・省令準耐火構造）: 中程度の影響
• H構造（木造・非耐火構造）: 最も値上げ幅が大きくなりやすい

また、2015〜2016年頃に10年契約で加入した物件が2025〜2026年に一斉に満期を迎える「2025年問題」が重なり、今まさに契約更新が集中する状況になっています。

アパートオーナーが値上げの直撃を受ける3つの理由

アパートオーナーが火災保険値上げの影響を特に強く受ける背景には、3つの理由があります。

理由①：家賃収入への直撃

自宅用の火災保険料上昇は個人家計の問題ですが、アパートオーナーにとっては家賃収入を圧迫する経営問題になります。複数物件を所有している場合、保険料の合計額が数十万円規模になることもあり、収支計画の見直しが必要になるケースもあります。

理由②：木造・軽量鉄骨物件が多い

アパートは木造・軽量鉄骨（H構造・T構造）が多く、値上げ幅が大きいH構造に該当するケースが少なくありません。同じ保険料でも、アパートオーナーはマンション所有者よりも打撃を受けやすい状況です。

理由③：複数物件の更新タイミングのズレ

物件を順次取得してきたオーナー様は、各物件の火災保険更新日がバラバラなことが多く、個別対応の手間が毎年生じます。2026年はその複数物件が重なって更新を迎えるケースもあり、管理負担が一気に高まります。

保険業界歴12年の担当者が見た「値上げ前後のリアル」

弊社の保険コンサルタント長谷川（業界歴12年・火災保険取扱2,000件超・顧客満足度98%）の経験では、更新案内が届いてから初めて「こんなに上がるのか」と驚かれるオーナー様が多くいらっしゃいます。

SNS投稿用のお客様事例テンプレートとして弊社が蓄積しているパターンの一例では、「月2万円程度だった保険料が更新時に大きく跳ね上がった」「相見積もりを取ったら年間で相当の削減になった」というご報告をいただいています（いずれも個別の物件状況・構造・補償内容によって異なります）。

また、弊社では2026年5月現在、不動産投資家向け火災保険の見直し支援を重点分野として対応しており、複数物件をお持ちのオーナー様からの相談が増加しています。「値上げ対策」という視点だけでなく、「保険全体の最適化」を一緒に考えるご支援が可能です。

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「2025年問題」とは｜10年契約の一斉更新で何が起きるのか

「2025年問題」という言葉を耳にされたオーナー様も多いのではないでしょうか。このセクションでは、その仕組みと「なぜ今すぐ動く必要があるのか」を整理します。

2010年代前半に長期契約した物件が、一斉更新ラッシュへ

2015年契約（10年）→ 2025年満期、2016年契約（10年）→ 2026年満期というタイムラインで、2010年代前半に長期契約した物件が今まさに更新時期を迎えています。

「最大2倍になる」という表現が一部で使われますが、これは物件の立地・構造・補償内容によって大きく異なります。一概に「全員が2倍になる」わけではなく、参考純率の改定率（全国平均13%）に加え、建物構造区分・水災補償の有無・特約の組み合わせによって個別の増加率が決まります{。

値上げが集中する4つの複合要因

今回の値上げがここまで大きくなっている背景には、単一の原因ではなく複数要因の重なりがあります。

1. 自然災害の激甚化: 近年の台風・豪雨・地震による保険金支払い額が増加の一途。保険会社の収支悪化が料率改定を余儀なくされています（気象庁・国土交通省の自然災害発生状況データより）。
2. 建築費・人件費の高騰: 物価上昇・資材費高騰・職人の人件費上昇により、建物修理や再建にかかる費用が増加。保険金として支払う額が上がれば、保険料に反映されます。
3. マンション・アパートの老朽化: ストック住宅の老朽化が進み、水漏れ・給排水設備の故障リスクが高まっています。
4. 水災リスクの地域細分化: ハザードマップとの連動で、浸水リスクの高いエリアの保険料は高く設定されるようになりました。同じ「大阪市内」でも、川沿い低地の物件と高台の物件では料率が異なるケースが増えています。

「更新案内が来てから動き始める」では間に合わない理由

長谷川の経験では、多くのオーナー様が「更新案内が来て初めて気づく」というパターンが非常に多く、そこから相見積もりを急いで取ろうとすると、判断の時間が取れないまま現状維持で更新してしまうケースがあります。{

相見積もりを取るには最低でも2〜4週間、複数物件をまとめて見直す場合は1〜2ヶ月の時間が現実的に必要です。更新案内が届いてから慌てて動き出すと、補償内容の比較検討が不十分なまま、損な更新をしてしまうリスクがあります。

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アパートオーナーが今すぐやるべき3ステップ｜チェックリスト付き

それでは、具体的に何から始めればよいのかを整理します。弊社の既存お客様への対応でも活用している「3ステップ」をご紹介します。

Step 1｜現行契約の「補償内容」と「保険金額」を正確に把握する

まず手元にある全物件の保険証券を引き出すところから始めます。電子化されていない場合は、保険会社や現在の担当代理店に連絡して取り寄せてください。

確認すべきポイントは4点です。

• 補償範囲の確認: 火災・風災・水災・盗難のうち、どれがカバーされているか物件ごとに一覧化する
• 特約の有無: 地震保険・孤独死保険（家主費用特約）・施設賠償責任保険等の特約の有無を確認
• 保険金額: 建物評価額が現在の物件価値と大きく乖離していないかを確認（特に時価契約の方は要注意）
• 満期日: 全物件の更新タイミングをカレンダーにまとめておく

弊社の既存記事「火災保険選びで失敗しないための5つのポイント」でも「補償範囲の確認」「定期的な見直し」を重要なステップとして解説しています。まだご覧でない方はあわせてご参照ください。

Step 2｜相見積もりを取る（複数社からの提案を比較）

相見積もりを取ることが、値上げ対策で最も費用対効果が高い行動です。保険会社によって同じ物件・同じ補償内容でも料率・特約の柔軟性が異なるため、更新案内の会社に丸投げするだけでは機会損失が生じます。

相見積もりの方法は主に3種類です。

• 方法①（最も効率的）: 複数社を扱う保険代理店に「複数社からの見積もりが欲しい」と伝える。1社の代理店で複数保険会社の提案を比較できる
• 方法②: オンライン一括見積もりサービスを利用（ただし、複数物件の場合は条件が複雑なため、個別対応できる代理店の方が精度が高い）
• 方法③: 各保険会社のWebツールで自分で試算（時間はかかるが細かい条件を確認できる）

比較する際は「保険料だけ安いか」だけでなく、補償内容の差分・水災補償の有無・事故対応サポートの質も確認してください。

Step 3｜孤独死保険・他保険との同時チェック＆実行

火災保険の見直しは、アパートオーナー向けの「保険の総合見直し」の絶好の機会です。同時に確認すべき保険を整理します。

孤独死保険（家主費用特約・少額短期保険）

弊社既存記事「アパートオーナーの孤独死保険」で詳しく解説していますが、警察庁2024年データによると年間76,020体が自宅で孤独死し、発見まで平均18日かかるというデータがあります。その際の損失費用は原状回復・家賃損失・遺品整理等を合わせると{合計93万円〜300万円超になるケースもあります{。

孤独死専用保険の保険料は月280円〜750円/戸（弊社取り扱い実績に基づく目安）と費用対効果が高く、火災保険の「家主費用特約」（1事故100万円上限）と組み合わせてカバーするケースも多いです。

施設賠償責任保険

共用部分での事故（廊下の照明落下・外壁タイル剥落・給排水設備の損傷など）でオーナーが第三者への損害賠償を求められるケースがあります。弊社「施設賠償責任保険（大家向け）」で解説している通り、100万円以上の賠償金請求も珍しくありません。単独加入時は月額1,000〜5,000円程度が目安です。

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複数物件オーナー向け｜「保険をまとめ直す」メリット＆実行手順

複数物件をお持ちのオーナー様にとって、2026年の値上げ対応は「1物件ずつ個別に対応する」よりも「まとめて見直す」ことが合理的です。競合他社の記事ではほとんど取り上げられていないこの視点を、詳しく解説します。

複数物件オーナーが抱える「保険バラバラ問題」

物件を順次取得してきたオーナー様に多いのが、以下のような「バラバラ状態」です。

• 物件Aの担当代理店と物件Bの担当代理店が異なる
• 保険証券が3〜5社に分散し、管理が煩雑
• 更新案内が物件ごとに別々の時期に届き、対応が追われる
• 新しい担当者にそのたびに物件の事情を説明し直す手間がかかる

{このバラバラ状態を放置すると、各物件の最適なプランが見えにくくなるだけでなく、更新時にその都度「とりあえず同じプランで更新」という判断になりやすく、結果として補償の過不足や保険料の割高が続きます。{

「保険をまとめるメリット」（財務・管理面）

{複数物件をまとめて見直すことで、保険料の最適化だけでなく、管理の手間を大幅に軽減できる可能性があります。弊社ではこのような複数物件まとめ対応を得意としており、実際に「保険会社をまとめて管理がシンプルになった」というお声をいただいています。{

複数物件まとめのメリットは主に4点です。

• メリット①: 保険会社によっては複数物件まとめで割引が適用されるケースがある（弊社の施設賠償責任保険でも「複数物件まとめで割引適用」のケースを確認しています）
• メリット②: 担当者が1名に統一され、各物件の事情を一元管理できる
• メリット③: 「全体最適」の視点で各物件の補償ニーズを検討できる（物件Aで孤独死リスクが高ければ厚く、物件Bは立地上水災リスクが低ければ水災補償を外す、といった判断が整合的にできる）
• メリット④: 更新タイミングを「マスターカレンダー」でまとめて管理し、空白期間のリスクを最小化

「保険をまとめ直す」具体的な手順＆注意点

手順①: 全物件の現行契約（保険会社・保険料・満期日）を一覧表にまとめる

手順②: 「複数物件をまとめて見直したい」という意向を代理店に明確に伝える

手順③: 複数社からの統合提案を受ける（1つの代理店で複数社の比較も可能）

手順④: 統合後の「更新スケジュール」を担当者と確定する

手順⑤: 契約切替時に「保険の空白期間」が生じないよう、新旧の日程調整を厳密に行う

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水災補償を「つける」「外す」判断基準｜アパート物件別の選択肢

水災補償は、今回の値上げの中でも特に影響が大きい補償項目です。「外せばその分保険料が下がる」という認識があるオーナー様も多いですが、外した場合のリスクもきちんと理解した上で判断することが重要です。

水災補償とは何か＆値上げの最大要因

水災補償の対象は、洪水・浸水・土砂崩れ等による建物損害です（弊社記事「自然災害の保険に入らないリスク」でも解説しています）。

水災補償が値上げの大きな要因になっているのは、近年の豪雨激甚化・台風被害の増大でこの補償を使う事故が急増しているためです。また、ハザードマップに基づく「地域細分化料率」の導入で、浸水リスクが高い立地にある物件の料率が大幅に上昇しました（国土交通省ハザードマップポータルサイト）。

水災補償の有無で保険料が20〜30%変わるケースもあり、「外すかどうか」の判断はオーナーにとって非常に大きな意思決定です。

アパート物件別「水災補償つける/外す」判断フロー

以下のフローで、お持ちの物件ごとに判断することをお勧めします。

判断①: ハザードマップで浸水想定区域の確認

まず国土交通省のハザードマップポータルサイト（https://disaportal.gsi.go.jp/）で物件の住所を確認してください。「浸水想定区域に該当」している場合は、水災補償をつけることを強くお勧めします。

• 浸水想定区域に該当 → {水災補償はつけるべき（リスクが顕在化している）{
• 非該当 → 判断②へ

判断②: 周辺環境・立地特性の確認

ハザードマップで非該当であっても、以下に当てはまる場合は「つける」方向で検討してください。

• 河川・水路が近い
• 低地・排水しにくい地形
• 過去に台風・大雨で冠水したことがある地域

高台で排水も良好な立地であれば、水災補償を外しても大丈夫なケースもあります。

判断③: 複数物件でのリスク分散

複数物件をお持ちで、リスクが高い物件と低い物件が混在している場合は、物件ごとに個別判断することが合理的です。全物件を一律で同じ補償にする必要はありません。

判断④: 建物構造と築年数

木造・築年数が古い物件は浸水時の修繕費用が高くなる傾向があります。復旧費用を考えると、補償は厚めにしておく方が安心です。

関西エリア（大阪・吹田）での判断ガイド

弊社（大阪市淀川区西中島）には、大阪北部エリアの物件オーナー様からの相談を多くいただいています。関西エリアで特に注意が必要なのは以下の点です。

大阪市内の低地・川沿いエリア（特に大和川・淀川下流域）はハザードマップ上でも浸水リスクが高く設定されているケースが多いです（大阪市防災・減災ポータルサイト参照）。一方、吹田市・北摂地域は「大阪市内より安全」とイメージされがちですが、千里川沿いの一部エリアや低地では水害リスクが見落とされやすく、担当者から「意外と確認が必要です」とお伝えするケースもあります。

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「時価契約」の落とし穴＆「再建費用額」で正確に評価する理由

「保険金額をどう設定するか」は、実際に保険を使うときに初めてその差が分かります。長谷川の業界歴12年の経験から、時価契約で保険金が不足してしまったケースはアパートオーナーに多く見られます。{

「時価契約」と「再建費用額」の違い＆どちらを選ぶべきか

時価契約とは、建物を「現在の価値（減価償却後）」で評価した保険金額を設定する方式です。

• 例：築20年の木造アパート、建築費1,000万円 → 時価評価700万円 → 保険金は700万円
• メリット：保険料が抑えられる
• デメリット：火災・水災で全壊した場合、実際の再建費用に届かない可能性がある

再建費用額（新価）とは、建物を「現時点の建築費で新築に近い状態に再建するコスト」で評価する方式です。

• 例：再建に1,000万円必要 → 保険金は1,000万円
• メリット：実際の損害を確実に補償できる
• デメリット：時価より保険料はやや高い

アパートオーナーの場合、物件が全壊・半壊した際に「家賃収入が止まる期間」「再建にかかる費用」を考えると、{再建費用額での契約がほぼ必須の選択となります{。時価契約のまま更新し続けると、万が一の際に自己負担が大きくなるリスクがあります。

火災・災害時の「予想外の出費」を防ぐ正確な保険金額設定

業界歴12年の経験から、「保険金で賄えると思っていたが実際には不足した」というケースを目にしてきました。

例えば、築15年の木造アパートで時価契約（保険金額1,200万円）に加入していたオーナーが火災に遭い、実際の再建に1,500万円かかったとすると、差額の300万円は自己負担になります。近年の建築費高騰で修理・再建コストが上昇していることを考えると、{築年数が経つほど時価契約での保険金額と再建費用の乖離が広がるリスクがあります{。

保険金額の正確な算出方法＆見積もり依頼時のコツ

• 方法①: 建築時の設計図や施工会社の見積もり書から建築費を確認し、逆算する
• 方法②: 同時期・同規模の類似物件の建築費を参考に推定する
• 方法③: 保険代理店に「再建費用額の算定サポート」を依頼する（弊社でも対応可能です）

依頼時のポイントは、「現在の建築費相場での新築再建費用」を正確に把握することです。10年前の建築費用で設定したままの保険金額は、現在の物価上昇を反映していない可能性があります。

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火災保険の「空白期間」を作らない更新手続き＆スケジュール管理

保険の乗り換えで意外と起きやすいのが「空白期間」の問題です。弊社では、複数物件のオーナー様に対して保険更新スケジュールのまとめ管理をご案内しています。

「保険の空白期間」とは何か＆起こりやすいケース

空白期間とは、古い保険の満期日と新しい保険の開始日の間に「どの保険にも加入していない期間」が生じる状態です。

起こりやすいケースは主に3つです。

• ケース①: 更新案内を見落とし、気づいたら満期を過ぎていた
• ケース②: 複数物件の更新日がバラバラで、1件の対応をしている間に別の物件の満期が来た
• ケース③: 新しい保険の審査・手続きに時間がかかり、古い保険が先に切れた

空白期間を作らないための事前準備＆スケジュール管理

弊社がお客様にご案内している標準的なスケジュール管理の流れです。

「満期日の4ヶ月前」に代理店への相談を始めることで、相見積もり（1〜2ヶ月）・内容検討・申込手続き（2〜4週間）という流れをゆとりをもって進められます。

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代理店選びの「本当の基準」｜個別対応型代理店の見分け方

「どの代理店を選ぶか」は、単なる保険料の話ではなく、「何かあったときに頼れる相手がいるか」という長期的な問題です。

ネット保険・大手代理店・地元代理店の選択肢と一長一短

代理店の種類ごとに特徴をまとめます。

種類	メリット	デメリット
ネット保険	保険料が安い・手続きが速い	個別事情への対応が難しい・事故対応が機械的になりやすい
大手代理店（窓口系）	認知度が高い・多くの保険会社を扱う	担当者が変わりやすい・複数物件の個別対応は期待しにくい場合がある
個別対応型・地域密着型	複数物件まとめ対応・担当者が継続・細かいニーズへの対応	認知度が限定的・地域外への対応は限られる場合がある

代理店選びで見るべき5つのポイント

1. 「複数物件のまとめ対応」ができると明言しているか: 対応経験がない代理店では、まとめ見直しの提案品質が低くなるケースがあります。
2. 担当者の継続性が約束されているか: 同じ人が長期サポートするという体制があるか確認を。
3. 複数の保険会社の選択肢を持っているか: 「当社はこの1社だけです」という代理店では、中立的な比較が難しくなります。
4. 事故対応時のサポート体制が明確か: 保険金請求・示談交渉の際に誰がサポートしてくれるかを事前に確認する。
5. ホームページやブログで「オーナー向けの知識情報」が充実しているか: 記事・コラムの内容から、代理店の専門知識の深さを判断できます。

ttmgtを選ぶ理由＆無料相談への導線

弊社TTマネジメントは、上記5つのポイントをすべて満たすことを目指して運営しています。

• 強み①: 複数物件オーナーの「まとめ対応」を重点サービスとして対応
• 強み②: 保険コンサルタント長谷川（業界歴12年・取扱件数2,000件超・顧客満足度98%）が担当者として継続的にサポート
• 強み③: 独立代理店として複数の保険会社を横断比較し、中立的な視点からご提案（特定の保険会社に偏らないご提案）
• 強み④: 孤独死保険・施設賠償責任保険等、アパートオーナー向けの複合提案が得意
• 保有資格: 損害保険募集人資格・生命保険募集人資格・損害保険大学課程資格・FP2級

複数物件を一括見直し、最適プランをご提案いたします。「火災保険値上げ前の見直し」について、まずは現状の保険状況を整理するところからお手伝いします。{

無料相談では、相見積もり取得のサポートから複数物件の保険バラバラ問題の解決まで、お客様の物件特性に応じた対応が可能です。「押し売りはせず、まずは現状の整理から」というスタンスでご対応いたします。

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チェックリスト＆タイムライン｜今から2026年10月までの実行計画

最後に、今から2026年10月の値上げまでのタイムラインを整理します。現在（2026年5月末）からの逆算です。

2026年10月までのタイムライン

今から動き始めることの具体的メリット

相見積もりを取る時間的余裕・補償内容をじっくり検討できる余裕・代理店との信頼関係構築の時間——これらはすべて、「早く動き始めること」で手に入ります。更新案内が届いてから動き出すのではなく、「今月から始める」という意識が最大の対策です。

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まとめ

火災保険2026年値上げは、アパートオーナーにとって「避けられない現実」ですが、今から準備することで保険料の最適化と補償の精度向上を同時に実現できます。

ポイントは3つです。①現在の保険証券を正確に把握する → ②複数社から相見積もりを取る → ③孤独死保険・施設賠償責任保険等の複合リスクを同時に見直す。複数物件をお持ちのオーナー様は、この機会に「保険をまとめ直す」ことで管理の効率化も図れます。{

弊社TTマネジメントでは、大阪市淀川区を拠点に、アパートオーナー様の「個別事情」に向き合った保険見直しサポートを行っています。複数物件のまとめ対応・担当者の継続・複数社の中立比較という3つを柱に、お客様のお役に立てるよう対応いたします。

火災保険の見直しについて、まずは無料相談でご自身の状況を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。ご事情によって最適なプランは異なりますが、弊社がしっかりとサポートいたします。

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よくある質問

水災補償は「つける」「外す」、どちらが正解ですか？

物件の立地によって判断が変わります。ハザードマップで浸水想定区域に該当する場合はつけることをお勧めします。非該当であっても、河川が近い・低地・過去の冠水実績がある場合は「つけるのが無難」です。一方、高台で排水が良い立地なら外すことも選択肢になります。詳しくは「水災補償を『つける』『外す』判断基準」セクションのフロー図を参照してください。

値上げ前に長期契約（10年）で「先に入っておく」のは有効ですか？

有効な戦略ではありますが、2026年5月現在では既に2024年10月の参考純率引き上げが反映された料率が適用されており、10年前ほどの「値上げ前加入」のメリットは期待しにくい状況です。現時点での相見積もりで「各社の最新料率」を比較した上で、長期契約の是非も含めて判断されることをお勧めします。長期契約中に再度の改定があった場合の取り扱いも代理店に確認しておくと安心です。

孤独死保険は全てのアパートに必要ですか？

入居者の年齢層・世帯構成によって優先度が変わります。高齢者や単身者が多い物件では「ほぼ必須」とお伝えしています。若い世帯・家族向けなら優先度は下がりますが、近年は「入居者トラブル対応費用」として加入するオーナーが増えています。月280円〜750円/戸という費用対効果を考えると、検討する価値は十分あります。詳しくは「[アパートオーナーの孤独死保険](https://ttmgt.co.jp/apartment-owner-kodokushi-insurance/)」をご覧ください。

代理店は「複数社と付き合う」のと「1社に絞る」どちらが良いですか？

見直しの段階では「複数代理店から相見積もり」が有効です。ただし契約後は、担当者の継続性・複数物件の一元管理のしやすさを考えると、「信頼できる1社に絞る」方が管理上シンプルになります。相見積もりの段階で「対応の丁寧さ」「複数物件対応の実績」を見極めて、長く付き合える代理店を選ぶことをお勧めします。

保険の乗り換え時に「旧保険の解約返戻金」は期待できますか？

契約時点での一括払い・長期契約の場合、残りの契約期間に応じた解約返戻金が発生するケースがあります。ただし、満期直前での乗り換えの場合は返戻金がほぼ出ないケースもあります。乗り換えを検討される際は、代理店に「現在の保険の返戻金試算」をあわせて依頼してください。

ttmgtでは相見積もりの「手間」をサポートしてもらえますか？

はい。複数社への相見積もり依頼から見積書の比較・検討まで、弊社がサポートいたします。お客様に必要なのは「物件の状況を整理すること」と「ご希望条件を伝えること」のみで、あとはお任せください。複数物件をお持ちの場合も、まとめてご相談いただけます。まずはお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。

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